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鼎信观点 | 典型楼市解读:二线城市量价齐升表现良好 三线重点城市购买力强

发布时间:2020/10/16来源:本站原创阅读:153

【摘要】虽然7月以后全国及热点城市政策转向收紧态度,但8月商品房累计销售数据仍呈现高速增长行情,市场表现超预期,但不同能级城市表现有所差异,为此,鼎信长城研究部专门选取一二三四线典型城市做样本做了深入解读,以飨读者。

8月商品房累计销售数据呈高速正增长行情,市场表现超预期,但不同能级城市表现差异明显。从实际市场情况来看,核心城市群重点二线城市爆发力最强,量价齐升且市场表现好于疫情前;核心城市群的发达县级市、普通三线城市重点发展板块,购买力较强,市场机会良好;普通二线城市,如天津在多个二线城市以及部分三线城市市场均已快速恢复的行情下,市场表现较为平淡,此类城市需重视对区域板块的选择。

1、以北京为代表的一线城市


一线城市过去开发强度高于其它城市,城市边界已足够深远,房地产市场基本成熟,住宅用地稀缺性越发凸显。以北京为例,疫情后土地市场随着不限价地块入市,拍地异常火热,以分钟寺地块为例,多家房企参与竞拍,竞拍轮次达57次,最终由合生以72.2亿元总价,672020元/㎡楼面价获取,优质地块的稀缺性进一步凸显。住房市场方面,1-8月成交420万方,较去年同期下降7%,成交均价50188元/㎡,较去年同期上涨7%,呈现量微降价上涨的行情,高价楼盘去化速度加快。


2、以宁波为代表的热点二线城市


宁波作为长三角重点城市之一,港口、物流、制造业全国著称,经济发展质量及居民富裕程度高,人口吸附能力强,2019年宁波GDP为1.19万亿元,全国排名12位,常住人口增加34万人,人口处于快速流入阶段。正因为宁波拥有良好的客户基础,疫情后成为市场优先活跃并持续火爆的城市之一,2020年1-8月市六区住宅成交542万方,较去年同期增长2.5%,供求比0.86,成交均价23299元/㎡,较去年同期上涨12%,呈现量价齐升的市场行情。为引导居民理性购房,2020年7月6日,宁波政府出台了收紧性的政策,以维护房地产平稳发展,包括扩大限购范围,市六区无房家庭可优先购房限售5年等,均为需求端比较实质性的收紧政策,受政策影响,预计市场将逐渐回归平稳,但城市基因决定了宁波房地产具备长期发展动力。


3、以天津为代表的普通二线城市


天津经济及人口规模在二线城市中居于前列,但近两年表现出人口增速减缓,经济增长乏力的现象。疫情后在多个二线城市以及部分三线城市市场快速恢复,甚至火热程度高于疫情前的行情下,天津市场表现较为平淡。从土地市场看,2020年1-8月,天津住宅用地成交楼面价8368元/㎡,较2019年高近1500元,优质地块供应增加带动地价上涨,但成交溢价率3.94%,低于2019年的6.97%,整体土拍竞争热度偏低。从住宅市场看,2020年1-8月成交763万方,同比下降12%,成交均价16157元/㎡,同比上涨2%,市场成交尚未恢复至疫情前水平,但因城市人口众多,市场基本盘仍足够大,优质区位仍有不错的投资机会。


4、以瑞安为代表的成熟城市群四线城市


瑞安为温州下属县级市,很好的延续了温州模式,汽摩配、机械电子、高分子合成材料、时尚轻工产业发达,经济实力稳居全国百强县中上游。2019年城镇人均可支配收入64721元,高于温州,甚至远高于成都、西安、郑州等城市,居民财富水平高,带动当地住房成交活跃。今年瑞安地市楼市均火热,2020年1-8月成交楼面价9906元/㎡,较2019年高出近2000元,溢价率16.36%,为2018年以来新高。住宅市场方面,2020年1-8月成交73万方,追平去年同期水平,成交均价18781元/㎡,同比上涨5%,量价齐升。


5、以德州为代表的普通三线城市


德州为山东省地级市,2019年GDP为3022亿元,常住人口574.85万人,属于普通三线城市行列,但人口数量较多,对房地产发展支撑作用较强。据可查询数据,2020年1-7月德州市区住宅成交90.49万方,同比下降2.5%,成交均价为8601元/平米,同比上涨3.5%,5月份之后市场销售回暖明显。从城市内部板块结构看,河东新区是市政府所在地,是城市发展的重点和核心区域,板块内市场表现较好,如位于该板块的牡丹华都,于4月底推出438套住房,目前已基本售罄,销售情况良好,重点板块在发展过程中的房地产稳定性较高。


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来源:鼎信长城

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