长沙楼市发展模式

一、土地端

1、持续增加宅地供应，供地政策不打折扣的落实到位

2016年长沙政府公开文件及2017年市委副书记、市长陈文浩在国土资源局指导工作时均提到“要加大土地供应”，2017年后，长沙住宅用地供应规模逐年增长，政策执行不打折扣的落实到位，从源头上缓解住宅市场供需紧张的局面。2019年长沙市六区住宅用地成交1256万方，为2017年成交规模的2.7倍，2020年1-8月已成交1022万方，为2019年全年的81%。

2、土地挂牌采用“双限地”及熔断摇号机制以控制地价

2017年9月出台了“限房价、竞地价”政策，对挂牌地块设置好入市销售价，同时设定土地交易最高限价，若有多人报价并触及最高限价，则停止网拍竞价，采用现场摇号方式确定最终获得者。

2017年10月首宗限价地成交，因土地管控政策刚实施，“双限地”宗数较少，当年仅有3宗“双限地”成交。2018-2019年土拍管控持续深入，“双限地”地块逐年增加，2018、2019年成交的“双限地”宗数分别为21、33宗，占当年土地成交总量的比例分别为43%、55%。2020年上半年双限地占比继续增加至59%，并未因疫情减量，同时最高限价上移。

3、通过挂牌时明确住房销售价格及控制企业利润的方式稳控房价

长沙最初商品房限价方式是以过去某一时点均价确定备案价，同时在部分地块挂牌时明确商品房毛坯销售价，可通过精装方式进行售价突破，目前精装备案价原则上不高于2500元/㎡，普遍加价幅度在1500-2500元之间，并由第三方核定成本。2017年底，长沙发改委发布备案价上限为成本法定价核定后企业利润为6%-8%，2019年底再次重申此项约束。

直接限地价、限房价及控制企业利润后，长沙房价上涨更多源于推地起拍价格的上涨，政府通过控制土地起拍价涨幅来控制房价的绝对上涨。

2020年上半年各板块最高限价及历年最高限价走势

二、销售端

1、严格限购、限售

长沙限购政策最严厉，在保障刚需的同时，堵塞各种炒房漏洞，如父母投靠成年子女落户、离异买房等行为都作出了严格的规定。同时对企业端整治各类地产乱象，打击捂盘惜售等进行了约束。

长沙限购范围包括芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县。

①本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，需不动产证满4年后方可购买第2套商品住房，且限购区域内限购2套；

②市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个税（或社保），在限购区域内限购1套房；

③未成年人不得单独购买商品住房；

④落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房；

⑤夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；

⑥暂停企业在限购区域内购买商品住房；

⑦已购买的商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可转让。

2、严格限贷

限贷政策与大部分二线城市强度相同，从首套房、二套房贷款额度及利率均有细化要求。

三、主政策不变，辅助政策结构性微调

土地端限地价、限房价、限企业利润及销售端限购、限售、限贷政策不动摇，通过不断调节和完善辅助政策项去最大程度的满足自住性需求、控制炒房行为，进而使房地产市场变动更加的可控和符合高层要求。如2018年3月提出刚需购房对象可优先参与“双限地”、144以下户型选房，此类政策像南京、杭州等城市均作过细化调整。