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关于8.20房企座谈会的五点看法

发布时间:2020/08/28来源:本站原创阅读:416

【摘要】23号上午,央行官网和住建部官网同时挂出了一篇标题和内容一模一样的通稿,《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。



8月20日召开的这次会议,核心内容只有一个:形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。也就是10天前监管部门有意放出来的“三条红线” (剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍)融资新规。

23号上午,央行官网和住建部官网同时挂出了一篇标题和内容一模一样的通稿,《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》。


8月20日召开的这次会议,核心内容只有一个:形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。也就是10天前监管部门有意放出来的“三条红线” (剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍)融资新规。


名义上是座谈会,实际上是通报会。国家决定就这么干了。房企先试点后推开。


随后,通稿没写到的更多会议内容流了出来。但未经证实。


1、会议由央行副行长潘功胜主持,住建部副部长倪虹等高级别领导参会,其他还有银保监会、证监会、外管局、交易商协会的领导。


2、包括融创、恒大、绿地、阳光城、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润等12家房企参会。——值得说明的是,并不是参加座谈会、参与融资新规试点的房企,都是踩了“三条红线”,有些是,有些不是。


3、听取了3家房企代表的意见,并作为试点房企开始进行监测。其余房企预计2021年1月1日开始全面铺开。


4、除了三条红线,还有2个观察指标,拿地销售比不高于40%,连续三年经营性现金流为负,需要对拿地资金来源等做解释。


5、之前是把房地产调控作为经济管理的手段(与财政、货币政策并列),所以政策方向给大家的感觉是总在摇摆,现在是强调房住不炒的政策定力。


6、以后要把金融和地产放在一起控制,主要是担心资本都集中在这两个行业,把其他行业抽空。要通过金融机构控制房地产规模,同时也明确标准(“三条红线”、四档管理),让房企能自己做检查。——攸克君的理解是,房企申请融资前你得自查自报,如果踩中三条红线了你还申请增量融资,可能就要受处罚。


7、住建部倪虹副部长还提到了要讨论预售制度是否仍合理,预售制度是过去房子紧缺时期采取的政策,现在住房供应是够的,潜台词是有可能逐步取消,从政策上或更多推出现房销售的要求。


8、外管局领导提到房企要关注各自外债管理,特别是外债回流的情况。


9、有房企代表建议三条红线的参考时间点是2020年6月底为标准,但会议未明确。那就要看以后正式下发的文件。——攸克君觉得这个建议反映了不同房企的分歧,因为从融资总规模来看,今年上半年比去年同期总体是下降的。据贝壳研究院监测数据显示,今年上半年房企境内融资规模较2019年同期下降4个百分点,境外发债规模占总体的38%,低于2019年同期的50%。


还有一个传闻内容是,稳预期放到第一位,然后是稳地价、稳房价,这三稳的先后次序有所变化。——但央行、住建部通稿的内容仍然是稳地价、稳房价、稳预期,攸克君认为还是以通稿的口径为准。


结合以上内容,攸克君有以下几点看法:


第一,8月20日的房企座谈会,是贯彻落实7月24日高级别房地产工作座谈会的具体体现。7.24座谈会的内容,我们在7月25日零点发出的《重磅|房地产长效机制已经落地实施》已经分析过了。


第二,房地产金融审慎管理制度是房地产长效机制的重要内容。而融资管控是房地产金融政策的核心。7.24会议通稿里提到的,“稳住存量、严控增量”,很多房企当时忽略了它的重大含义,现在终于明白了,“三条红线”就是要落实7.24会议要求的严控增量。


房地产金融审慎管理制度,宏观上是与“房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段”的原则保持一致的;中观上是防止房地产继续扩张式占据太多资金(用领导的话说是,抽血)。


央行党委书记、中国银保监会主席郭树清在今年第16期(8月下旬刊)《求是》杂志发表了一篇署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。文章指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。而房地产金融审慎管理制度的一个近期目标就是要遏制房地产金融泡沫化,确保房地产金融安全。用郭树清的话说,过去一年来,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制”。


房地产金融审慎管理制度,在个人房贷需求端,此前已形成了以因城施策差别化住房信贷政策为主要内容的框架,包括锚定LPR的房贷利率机制;8.20会议形成的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”是从企业端着手完善这一制度。


第三,在遭受疫情冲击,经济大幅下滑的这种背景下,仍然重申房住不炒,不再把房地产作为短期刺激经济的手段,说明决策层对房地产确实是很不放心,短期内房地产调控没有放松的余地。但其实也不能说“三条红线”融资新规是收紧融资,它只是严格控制增量,但还是会保障房地产企业的基本融资需要。


如果商品房预售制度也要改革,对房企现金流的考验是比较大的。项目现金流回正可能得拉长3个月。攸克君分析,即使要改革也会先吹风,并留一个过渡期。房地产也受到疫情影响,国家在今年启动这项改革的可能性很小。房地产税法今年剩下的时间内大概率也不会推进。


第四,即使处于绿档的房企,有息负债的增量也只有15%。有专家说这对那些老老实实的“绿档房企”不公平,确实有点不公平,但国家为了控制增量,就必须数字化管理,定量管理,至于为什么是15%而不是20%,也没啥道理可讲。


总体来说,受资金筹集和资源动员能力的制约,房企梯队、阶层将趋于固化,大房企市场占有率只会继续增加,中小房企今后跨越阶层向上爬升的难度越来越大了。以后诞生小恒大、小碧桂园、小旭辉的概率越来越小了。这就是房企新时代,你得认。


第五,房企既要快速周转,又要讲产品和服务。快速周转,是企业现金流要求的。8.20座谈会通报的资金监测和融资管理规则,对连续三年经营性现金流为负的房企就“特别关照”,你再拿地就得向主管部门作出解释;但你的产品不好,服务不好,要快速周转是很难做到的,未来的房地产是个基本稳定的市场,不是抢大白菜一样买房的市场。


这才是房企公平竞争的时代。门门考试优,综合素质高的房企,将跑赢下半场。

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