房企成败ROE，没有质量的增长是可耻的丨鼎信行业观察

众所周知，股神巴菲特投资的企业和股票涵盖各行各业，且所有投资企业的盈利能力都非常高。据悉，巴菲特在分析企业盈利能力时，主要依据的财务指标正是净资产收益率（ROE）。

净资产收益率，是指净利润与投东权益净资产的比值，体现了投东投资企业的回报情况，用以衡量上市公司运用自有资本的效率。净资产收益率越高，代表股东的投资所创造的利润越多。ROE是衡量上市公司盈利能力的重要指标，也是投资者投资决策参考的关键指标之一。相比于其他单一财务指标，ROE更能反映公司经营效益的综合水平，这是企业经营及投资决策时的共识。

基于上述共识， “关注增长质量”，是个很有质量的议题。

我们在之前的文章中曾经提出，对于中国房地产，我们不需要怀疑和犹豫，这个行业从过去到未来不缺少结构性机会。在穿越迷雾、穿越周期之时，地产投资将有更多机会获得优质资产。

过去多年，我们一直与百强房企合作，也在持续跟踪、研究房企发展及增长模式，旨在敏锐发掘符合鼎信长城“五优投资原则”的优秀合作伙伴、优质投资项目。我们发现，对于房企而言，持续增长是个难题，有价值的持续增长更是个难题。

自1998年开始住房改革开始，中国房地产发展的二十年间，从土地资源的红利时代（2009年之前）到高杠杆叠加高周转之路（2009-2014），影响房企ROE水平的因素从单一的净利润水平高低、单一追求高杠杆规模扩张等粗放因素，逐渐变为综合追求净利润叠加关注资金使用效率。

影响ROE因素的大背景是政策对行业的阶段性调整。在监管调控频出，高杠杆叠加高周转模式成为主流，在融资成本抬升和利润中枢下移的背景下，通过加快开发速度，缩短拿地到销售的周期，提升资金的使用效率，在保“质”的情况实现“量”的增长。

我们认为，上市公司要比就比ROE，深入再比就比项目IRR，负质量的高增长是不可持续的，只追求规模，不追求ROE的增长是可耻的。拉开龙头房企和行业普通房企的ROE指标背后增长质量差的房企，自然会被这一轮行业调整与修复中甩出队列。

浪潮过后，才会看见谁在裸泳。