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两会后楼市政策导向及未来楼市结构性机会

发布时间:2018/03/28来源:本站原创阅读:375

【摘要】

 一、两会后楼市政策导向

  2018年两会,习近平新时代中国特色社会主义思想载入宪法,宪法誓词的修改明确“为建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”的奋斗目标,“满足人民对美好生活的向往”住房需求无疑不可或缺。同时政府工作报告指明未来中国经济发展坚持供给侧改革+适度扩大内需的“质量型”增长方向,同时减少“数量型”旧经济发展模式中产生的弊端,GDP保持6.5%的稳定增长,对房地产市场市场长期稳定发展起到积极作用。

我们认为,两会后的楼市政策会出现如下导向。


1“去投资化”效果显现  调控政策进入平稳期  继续加码可能性低

政府工作报告延续“十九大”提出的“房住不抄”,建立房地产长效调控机制的思路。从当前调控的效果来看,个人按揭贷款增速已经出现下降,去投资化效果明显。与此同时,全国各大城市的房价增速回落到稳定合理的增长空间。


从政策出台的频率上看,2016年3月以来,共经历三次地方强调控。第一次是2016年“930”后20个一二线热点城市出台政策;第二次是20173-5月调控政策出台高峰,3月以北京为首36个地级以上城市44项政策接连出台,4-5月,41个地级以上城市出台58项政策,县级城市出台政策频次在4月也达到最高;第三次为20179月下旬,政策出台数量较3月有所减弱。就近半年的调控政策上看,政策已趋于平稳,但短期来看不会放松,至少20184季度才有可能趋于放松。


2、房地产发展最大动力:城镇化至少还有10年红利

政府工作报告中指出“五年来......城镇化率从52.6%提高到58.5%8000多万农业专业人口成为城镇居民”。过去20年,我国房地产发展最大的动力就是城镇化。依照美日经验(城镇化率到达72%之后,进程就会放缓),根据目前我国城镇化发展速度,至少还有10年的红利机会。


3、落实棚改计划 全国房地产库存持续降低

2013年李克强任国务院总理以来,大力推进棚户区改造工作,年计划完成率超过100%。本次政府工作报告中,明确启动18-20年共计1500万棚改计划,其中2018年开工580万套。全国商品住宅待售面积持续下降,自20167月以来同比增速首次进入负增长,国家三四线城市“去库存”战略取得阶段性成果,进一步推动全国房地产市场健康稳定发展。


4、完善强化金融监管 房地产金融端将持续收紧

两会前后,多部委领导多次提及“防范系统性金融风险”,政府工作报告指出,加强金融机构风险内控,强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管,进一步完善金融监管。考虑到世界范围内已进入加息周期,政府去杠杆工作将长期持续,未来很长一段时间,房地产企业融资难、融资贵将成为常态。


2010-2014年,中国政府债务复合增长率为17.7%,政府债务处于较快增长阶段而2015年之后,由于中央实施新预算法案,对地方政府债务规模进行限额管理,2016年政府债务总额为34.23万亿元,杠杆率较2014年峰值下降6.12%2016年非金融企业融资总额(扣除地方融资平台)为106.3万亿元,融资总额增长已经回落至10%左右,主要原因是配合“去杠杆”,针对核心影子银行融资(表外)监管趋严,非金融企业融资渠道收窄。但总体来看,企业部门杠杆率仍然高企,未来仍然要坚持“去杠杆”的政策措施。


二、未来楼市的结构性机会

两会工作报告中提出,“实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。”“以疏解北京非首都功能为重点推进京津冀协同发展,高起点规划、高标准建设雄安新区。以生态优先、绿色发展为引领推进长江经济带发展。出台实施粤港澳大湾区发展规划,全面推进内地同香港、澳门互利合作”

交通的便利势必是造成都市圈内核心城市产业及人口外溢,根据国际上都市圈发展规律,核心都市圈内的城市对人口及产业会形成聚焦作用,从而拉动房地产蓬勃发展。

三大城市群是未来城市发展和房地产投资的主战场,这一点已形成广泛共识,在此基础上有如下结构性的机会。

结构性机会一:一线城市改善性需求

一线城市受制于人口控制等诸多因素,土地供应量依然不足,即使在2017年增加了土地供应,但由于大量土地以开发商大比例自持方式或建设保障房形式成交,未来市场中商品房供应依然有限。随着二孩政策的落地及市场中改善型需求旺盛,在未来的市场中,改善型需求足以支撑起一线城市的楼市。

结构性机会二:经济、人口、供需比决定强二线城市具备巨大投资潜力

     从长三角、珠三角、京津冀三个都市圈中人口占比、GDP占比、商品房成交面积及金额占比的角度来看,除四个一线城市外,长三角的杭州、宁波、南京、苏州排名靠前,珠三角中的佛山、东莞排名靠前,京津冀中天津、石家庄占据重要地位,中西部城市中武汉、郑州、长沙、成都、重庆、济南占据重要地位。


     在统计的34个二线城市中天津、苏州、厦门人口密度较高,同时净流入人口占比较大。杭州、南京、苏州、宁波城镇人均可支配收入较高。而从市场供求比来看,杭州、武汉、成都、苏州、厦门、长沙等城市市区土地与销量呈现出供不应求的态势,且武汉、成都的年均商品住宅需求大于1500万平米,投资风险相对较低。

 为保证城市竞争力,北京、杭州、武汉、南京、成都、长沙、西安等十多个重点二三线城市相继出台应届生就业优惠政策,高素质人口的持续流入带动城市发展的同时,也同时将不断促进需求,带动该城市房地产更加健康稳定的发展。


结构性机会三:三大城市群外溢第一圈层城市有较大发展潜力

常州、南通、东莞、佛山四个城市的三项指标均较高。人口是支撑城市房地产市场发展的长期因素,从人口流入比的角度看,太仓、昆山、常州、东莞、中山、佛山、惠州这些环上海、环广深的城市大幅领先于其他三四线城市。


    结构性机会四:2018年是周期性的投资时点

由于金融监管政策收紧,企业融资渠道受限,销售回款也将受到压力,企业资金面收紧,土地市场预计相对理性。而本轮房地产调控从201610月开始启动,目前处于政策平稳期,再次加码的可能性较小,监管的不确定降低,从房地产周期看2018年是比较好的投资时点。


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