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直击业绩会:李从瑞:中国金茂反对拿地王

发布时间:2016/08/25来源:本站原创阅读:1801

【摘要】“地王”是个伪概念,用动态的眼光来看,未来拍出的每一块地都是所谓的地王。合理、谨慎的投资才是王道。

这是中国金茂在宁高宁正式上任主席后的第一场业绩会。


8月23日下午,中国金茂控股集团有限公司在香港举行2016年中期业绩会,与往年一样,主场的仍是首席执行官兼执行董事李从瑞和副总裁蓝海青,刚刚履任主席的宁高宁并没有亲自到场。

上半年来,中国金茂在销售业绩、营收、利润等多项指标都录得了较大的增长,相比去年全年几乎全线下滑的账面数字情况已经有了大幅的改善。对此,业绩报解释称,这主要因城市及物业开发项目的收入较上年同期增长所致。

据观点地产新媒体了解,上半年中国金茂共实现收入达103.88亿港元,上年同期增长41%。其中,城市及物业开发收入约为82.88亿港元,较上年同期增长57%;商务租赁及零售商业运营方面,收入与上年同期基本持平;酒店经营收入方面,较上年同期下降5%,该项指标下降主要因汇兑所产生的损失。

以下为现场记者会实录:

现场提问:上半年中国金茂大概达到全年目标的55%,下半年有信心完成全年的销售目标吗?

李从瑞:上半年总体销售情况还是不错的,达到了207亿,下半年我们对360亿是充满信心的,预计能够超越目标。

现场提问:之前管理层提过将增加买地方面的投入,且将集中在二线城市,现在情况怎样?

李从瑞:关于二线城市拿地,在去年年底我就谈到,内地的二线城市正在出现新的地产投资机会,现在看来这个机会正在实现。
今年上半年中国金茂也主要是在这些二线城市拿地,大概有5个二线城市实现了突破,这些土地全部是通过合作来拿地开发的,未来我们仍然还会采取合作拿地的方式,希望至少在明年能实现10个二线城市的突破,那我们在一线城市向二线城市热点转换的过程中,就能够抓住商机。

现场提问:海外投资方面会加大力度去做一些写字楼或者是商业物业吗?

李从瑞:关于海外投资,中国金茂一直是持比较积极的态度,对一些重要的城市做了很多的研究,希望写字楼、酒店方面都能在适当的时候有所突破,当然这还取决于最后真正获得土地的机会和项目的机会。

现场提问:公司在二线城市购入土地,是不是意味着将来会把业务的发展重心从一线城市转移到二线城市?

李从瑞:获取二线城市的土地,并不代表中国金茂会从一线城市向二线城市转移,上半年我们在深圳就获得了土地,北京、上海、广州、深圳仍然是中国金茂重要的发展方向,只不过二线城市出现了更多的机会,我们也想抓住更多的机会而已,不是一个转移丢弃的概念。

现场提问:公司在二线城市上半年布局得比较多,现在有传闻说有些二线城市要开始限购,这会不会影响到中国金茂?另外,207亿的销售当中,一级开发占的比例大概在多少?

李从瑞:上半年部分二线城市成为大家关注的热点,土地市场的火热导致一些城市进行限购,甚至限贷。政府出限购、限贷的调控政策,是根据市场的情况所做出的非常及时、有效的举措,这个举措会有利于城市的可持续发展和地产的健康发展。
我们预计,半年以内限购政策还很难显现出对地产的具体影响,在半年以后则很可能会遏制销售量快速增长的态势,但是价格预计还会比较稳定,不会出现大幅增长或者下滑的情况。中国金茂在南京的这些项目,对政府的限购和限贷是非常支持的,它将更有利于我们地产的健康销售和发展。
上半年一级开发少于50亿,75%都是房地产的销售。

现场提问:有一些评级机构觉得,一级开发会给你们带来不确定性,对于这一点管理层是怎么看的?

李从瑞:一级开发在正常的市场环境之下,主要的节奏是由企业来控制的,但如果出现异常情况,政府就会干预,我们预测,未来南京、长沙会进入一个比较正常的通道。
南京出现了熔断的情况,但政府在通过相关的限购、限贷政策之后,相信南京的市场会慢慢回归理性,熔断政策只是暂时的,它最后还会回到一个正常的市场竞争的态势,不会对一级开发的土地产生太大的波动性的影响。

现场提问:关于商务租赁方面,未来两年的目标是什么?会达到什么样的占比?如果商务租赁业务发展上去,会不会令企业的负债率有所提升?

江南(首席财务官):公司的战略叫“双轮两翼”,其中“双轮”指的是开发和持有。这几年持有部分的收入占比为20%左右,后面几年还是希望保持这样的一个比例。
公司大部分的现金流都会通过开发来回收,之所以会保持80%与20%的比例,就是希望在比较快发展的同时,保持负债率的平稳。

现场提问:之前有谈到今年大概会花200亿左右拿地,上半年大概用了多少?

蓝海青:上半年拿地总面积在120万方,6个城市有8个项目,占的总资金是270亿左右,但是我们都是合作,自有资金基本是在100亿。

现场提问:债务比例方面,现在大概是52%左右,预计下半年或者是明年外债的比例可以下降到什么程度?

江南:债务比例方面,中国金茂现在总的杠杆比例是51%,在行业里面算是比较健康的。外债比例方面,现在人民币债和非人民币债的比例大概是50%对50%,下一步我们会加大人民币债的比例,争取利率有一定幅度的下降,上半年平均利率下降了4%,下半年希望能够继续下降。

现场提问:下半年拿地的资金预留大概是多少?会去一些什么样的城市?你们是国企背景,在拿地方面会不会更加进取一点?

李从瑞:按照预算,今年上半年不到100亿的土地已经完成了全年的任务,但是因为今年的销售情况会比较好,预计能够超额完成年初制定的360亿目标,所以我们会根据销售改善的情况,适当地增加土地的获取。
在城市方面,除了一线城市以外,中国金茂现在已经进入5个二线城市,像武汉、无锡、珠海、厦门,这些城市仍然是我们的目标城市,希望能够在适当的时候进入,获得土地机会。
拿地的出价高低和国企还是民企没有关系,我们会根据地的实际情况来理性地分析土地属性,获得它本身应该具备的价值。而且国企也会很谨慎的,尽量避免拿地王,中国金茂是坚决反对拿地王的,尽量以比较合理的价格获得土地。

现场提问:金茂商业的上市事宜现在有没有进一步的进展?

李从瑞:金茂商业从成立之初就制定了5年具备上市条件的计划,现在已经过去两年了,我们还是按照这个方向在发展,现在采取的是轻重并举的发展方式。所谓轻重并举,一个是它拥有一些商业资产,这一块现在每年都在有条不紊地按照既定的规划时间在不断地推进。
今年9月底,长沙的览秀城就会开业,明年会有青岛的商业要开业,今年广州南沙的社区商业已经开业,而在重庆的社区商业也在开业之中。现在已开业的商业出租率都在90%以上,还是非常理想的,这是重的方面。轻的一块是对外进行管理输出,金茂商业的管理输出现在已经有了一些目标方向,比如说在青岛,我们已经签订了相关的协议,未来仍然会在这一方面,通过我们的能力输出来获取相关的收益,轻重并举就是为了金茂商业整体上市来做充分的准备。

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