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平衡与对冲丨对于全国1-7月份房地产开发和销售情况解析

发布时间:2015/08/20来源:本站原创阅读:1557

【摘要】

有些数据要对照着看。


根据国家统计局8月12日最新公布的数据,2015年1-7月,全国房地产开发投资52562亿元,同比名义增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点;房屋新开工面积81731万平方米,下降16.8%,降幅扩大1个百分点。1-7月,商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月份提高2.2个百分点。商品房销售额41171亿元...

有些数据要对照着看。


根据国家统计局8月12日最新公布的数据,2015年1-7月,全国房地产开发投资52562亿元,同比名义增长4.3%,增速比1-6月份回落0.3个百分点;房屋新开工面积81731万平方米,下降16.8%,降幅扩大1个百分点。

1-7月,商品房销售面积59914万平方米,同比增长6.1%,增速比1-6月份提高2.2个百分点。商品房销售额41171亿元,增长13.4%,增速提高3.4个百分点。


也就是说,7月份,在房地产开发投资、房屋新开工面积环比下滑的情况下,商品房销售面积和销售额环比都是在增长。地产界看待楼市景气的主要指标是销售面积和销售额,尤其是销售面积。从这个角度看,楼市显然是在继续回暖。7月国房景气指数比上月提高0.4点,也证明了这一点。


但据有关机构统计,20多家已公布今年前7月销售业绩的上市房企中,7月份环比下滑超过30%。我个人觉得,上市房企的数据,更接近7月的现实,因为绝大多数房企公布的数据都是以签约面积和签约额为主,而国家统计局的数据是网签面积和网签额,而网签都是要滞后一段时间,少则7天,多则半个月以上。


从季节因素来看,七八月份也是传统的销售淡季,另一个时间段是一二月份。即使是楼市最疯狂的年头,这个季节因素的影响也是存在的,只是轻重有所不同。


但整体来说,今年楼市回暖的基调是稳定的。可以观察的趋势是,9-11月的情况要强于4-6月,下半年的表现要好于上半年。全年商品房销售面积增幅有望保持在5%-10%之间,销售额的增幅也将5%以上。考虑到去年这两个数据分别是负7.6%和负6.3%,就不难发现,实际增幅相当可观。正是从这个意义上,我们应该充分肯定房地产对整个经济作出的贡献。


全国的数据,是平均数据,它很难反映房企的个体差异。上市房企无疑是全国房企里最优秀的群体,但前7月全国商品房销售面积6.1%的增幅里,掩盖了数以千计的中小房企仍在为摆脱负增长而苦苦挣扎的现实。

从结构看,行文至一半,才到了我想表达的主题。


有心的朋友想必还记得,早在2013年底2014年初,我就一再提醒,房地产大规模增长的时代已经结束。但2014年以及2015年,仍有一批房地产企业,尤其是上市公司,将目标定为增长30%甚至40%以上。总有一些企业要为它们的激进付出代价。


不错,我依然坚持认为,至少未来10年,房地产还有广阔的增长空间。即使是开征房地产税,以刚需和改善性需求为代表的住房需求,仍将是房地产稳定发展的支撑力量。我无法为“稳定发展”给出定量的数字,但这个词意味着是正增长。不过,增幅为个位数的概率较大。


上面说了,上市公司是房企里的优秀企业,它们显然不满足于个位数的增幅,何况还有财报压力。怎么办?如果住宅增长乏力,甚至房地产开发收入受制于天花板,就必须沿着整个房地产的产业链来寻找利润增长点。


万科就是这么做的。这家长期以住宅开发为主营业务的上市公司,如果不是看到了前方的地平线,你以为它真的愿意放弃到手的肥鸭子,而去搞什么城市配套服务?要知道,养老产业、商业地产、物流地产、旅游地产,从来不是万科的强项,有的甚至3年前碰都没有碰过。如果不是迫不得已,它怎么愿意进入这些与住宅相比算得上是陌生的领域?在很多行业,多元化是为了对冲风险,在房地产行业,却是为了尽力维持平衡:增幅不至于下滑过快。


过去10年,每次房地产调控力度加大的时候,媒体总喜欢说,房企将进入洗牌时代。但洗来洗去,房地产企业的数量还是有那么多,年开发量只有几万平方米的房企,也活得好好的。但这样泥沙俱下混日子的时代过去了。


悬崖式断裂、下降,无论是宏观还是微观,都不是什么好现象。如果你非要沿用洗牌的说法,那么它更像是文火慢炖。当房地产45度角的增长曲线结束,而代之以波动的小幅增长时,一批又一批企业将不得不离开房地产行业。


当然,我希望这样的洗牌,不单是以规模的大小来区分。那些产品粗制滥造,企业文化恶劣,却擅长玩弄营销招数的企业,即使规模很大,也应该被市场惩罚。


文章来源:21世纪经济报道

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